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界面新闻记者|王妤涵
2025年上半年，中央与地方协同发力，于供需两端推出超百项政策。在精准施策推动下，房地产市场信心逐步修复，商品房销售面积同比降幅收窄、房价环比跌幅趋缓，整体呈现积极修复态势。
对于上半年房地产市场特征，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时，用“向新发展”四个字来概括。
“这一判断建立在去年‘9.26’一揽子政策支持下，市场有了止跌回稳的基础，给今年‘向新发展’提供了动力和条件。今年上半年，房地产行业在持续巩固止跌回稳态势的同时，也在政策创新、供给优化等多个领域寻找新机会、新方向”，严跃进对界面新闻表示。
整体来看，当下行业已迈入修复通道，正在从政策托底向自发修复过渡，企稳基础逐步巩固，但全面复苏仍需政策端的持续发力与结构性破局。
从中央到地方，政策工具箱多维发力
中央层面来看，今年以来政策扶持力度持续升级，从季度性定调中可见政策决心的递进。
从3月份《政府工作报告》提出“持续推动房地产市场止跌回稳”，到4月份政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，再到6月份的国常会，提出要“更大力度推动房地产止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向。政策基调不断强化，释放出了坚定的护市信号。
界面新闻整理发现，本轮中央政策主要围绕促需求、去库存、化风险以及构建房地产新模式等几个方面展开。
在需求端，通过降低房贷利率助推住房需求释放，将5年期以上LPR降至3.50%的历史低位，叠加首套公积金利率2.60%，直接降低购房成本。
在供给端，加码存量收储与城中村改造，多地通过收购闲置土地、存量商品房优化供给结构。
风险化解方面，“保交房”工作也取得实质进展。截至今年5月初，商业银行“白名单”贷款审批规模达6.7万亿元，覆1600多万套住宅的建设交付，有效缓解购房者对交付风险的担忧，推动现房销售比例提升至35.6%。
在构建房地产发展新模式方面，自建设“好房子”写入2025年的《政府工作报告》后，相关基础性制度有序推进。
据界面新闻不完全统计，截止7月初，全国已有约20个省份出台发布“好房子”相关政策，推动各地房企从增量开发转向品质升级。
相比于中央，地方政策更加聚焦，讲究“因城施策”。据中指研究院监测，2025年上半年，全国约170个省市（县）累计出台超340条“稳市”政策，主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。
激活需求方面，公积金政策与购房补贴成为核心抓手。
据中指监测，各地涉及公积金调整政策超150条，深圳、苏州等多地大幅提升贷款额度；上半年，全国超60地发布购房补贴政策，形式涵盖现金补助、房票抵扣、电子消费券等多种形式。
值得注意的是，在本轮政策加码中，多孩家庭所享受的补贴尤为突出，多城专门设立了针对二孩、三孩家庭的购房奖励政策，如浙江绍兴柯桥区对二孩家庭每平方米补贴1500元，最高不超过20万元；三孩及以上家庭每平方米补贴2500元，最高不超过40万元，政策精准度显著提升。
优化供给方面，各地主要通过“控增量、优存量”的双向调节，为市场复苏注入确定性。
控制增量上，多地按照“人房地钱”机制定计划，如广州5.4万套预售房源中，中心区占比36%，供应向核心区域倾斜；去化库存上，根据中指不完全统计，截至6月25日，全国各地公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量超3700宗，总面积超1.96亿平方米，总金额超4700亿元；提高质量上，“好房子”建设持续加速，各地出台的新规涉及到住宅的层高、实得率、计容规定、隔音降噪等多个细分领域，促进品质升级。
核心城市带头复苏，“好房子”成市场亮点
从市场层面来看，2025年上半年，核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性，率先回暖，强二线城市在核心区供应加持下，成交保持平稳增长，改善型需求的集中释放、高端楼盘热销成为亮点，印证了“好城市+好房子”的结构性韧性。
与此同时，三四线城市仍处于“以价换量”的筑底阶段，城市分化仍是核心矛盾。
价格与成交方面，新房市场呈现结构性上涨。根据中指研究院统计数据，2025年上半年，一线城市中，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均实现小幅增长，广州、深圳同比增幅更是超过15%；强二线城市中，杭州、成都等优质改善楼盘持续高热。
在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较2024年下半年收窄0.26个百分点。
改善型需求的集中释放成为上半年楼市的最大亮点。
从中指监测的30个代表城市中看，今年前五个月90-120平方米户型成交占比保持在四成左右，120-144平方米户型成交占比首次突破30%，改善型楼盘已占据新房市场主流。
并且，这一趋势在核心城市中尤为明显。北京、上海、杭州、成都等城市的高总价项目去化率显著高于刚需产品，如上海黄浦滨江、徐汇滨江等核心板块的高端楼盘去化率普遍超过80%，甚至出现了多个“日光盘”。
从产品结构来看，“好房子”的热销印证了当前市场对品质升级的迫切需求。
据克而瑞监测全国重点城市的热销项目发现，今年上半年，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用，高得房率的新规项目成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，成交领涨。
与新房市场的结构性上涨不同，二手房市场延续“以价换量”行情，重点城市成交量延续增长态势。
中指研究院数据显示，上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，今年前两个月二手房均价延续去年四季度的修复态势，环比跌幅收窄，但3月以来环比跌幅再次扩大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。
从成交数据来看，上半年深圳二手房成交同比增长超30%，北京、上海、广州增幅在20%左右，成都、杭州、苏州、厦门几个强二线城市同比增长超过10%。
“从市场趋势来看，下半年高品质项目入市有望带动核心城市市场保持修复，但城市之间及项目之间分化行情预计将延续，‘好城市+好房子’具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力”，中指研究院常务副院长黄瑜对界面新闻表示。
土地供应“缩量提质”，热点地块竞争加剧
2025年上半年，全国土地市场呈现“缩量提质”的显著特征。核心城市通过优化供地结构、集中推出优质地块，吸引房企激烈竞拍，而三四线城市因需求疲软导致土地流拍率高企。
从供应端看，全国土地市场延续“控规模、提质量”的策略。
中指研究院统计数据显示，2025年上半年，全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4%，成交面积同比下降5.5%，但出让金同比增长27.5%，溢价率提升至10.2%。
这种“量跌价升”的背后，是核心城市优质地块的集中供应。
例如，杭州上半年宅地出让金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地块成交总价屡创新高，从数据来看，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重已上升至68%。
与之形成对比的是，三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续收缩态势，平均溢价率也处于较低水平。
这种分化反映出房企在行业深度调整之下，投资策略的根本性转变，即从过去的“广撒网”转向“精准聚焦”。而当房企拿地策略趋于一致，叠加核心城市优质地块供应力度增大，核心城市优质地块的竞争也愈发激烈。
如杭州上半年成交的69宗宅地中，53宗都为溢价成交，其中29宗溢价率超40%，一季度杭州三次刷新地价纪录，二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价成交，平均溢价率维持在20%以上。
再如上海，上半年成交的28宗宅地中，有21宗溢价成交，其中7宗溢价率超30%，2宗溢价率超40%。今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录。
展望下半年，土地市场“缩量提质”的趋势将持续深化，核心城市优质地块仍将保持高溢价成交，尤其是北上广深、杭州、成都等热点城市，稀缺的核心地块可能成为房企争夺的“战略资源”，而三四线城市土地市场回暖则要依赖需求端的进一步改善。
与此同时，专项债收购存量土地、城中村改造等政策的落地，也将加速低效用地盘活，为土地市场注入新的供给活力。
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